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武汉近期“电话骚扰”前两名:商铺、写字楼,商铺为何成为甩货?
发布时间:2017-07-04 15:42:05来源:武汉晨报进入电子报

记者郭佳

近两个多月来,晨报新闻热线85777777经常收到市民的投诉:骚扰电话最近增多,排名居前的是各类商铺、写字楼的促销电话:“价格不高,地段不错,还不限购、不限贷,小投资有大回报。”

“听上去那么美,可是一天几个类似电话的扎堆促销,让人感觉像是甩货!要是好卖,还用这样推销吗?”一些市民在跃跃欲试的同时,又心存疑虑。武汉商铺、写字楼为何如此促销?晨报记者近期以投资者的身份,深入武汉街头的商铺、写字楼调查。

记者探访

写字楼:主打“以租养贷”

在汉口市中心香港路附近的一处写字楼门前,摆放着醒目的“买写字楼送停车位”的广告。记者走进营销中心详问才知,要面积达到500平米才会送车位,而楼盘均价在20000元/平米以上。也就是说,总铺价要达到1000多万元,才有车位送。

得知记者想小额投资,售楼员介绍了一套50多平米的房间,总价110多万。首付57万,贷款56万,贷10年,月供6000多元(注:商业地产贷款年限仅10年)。针对将来房子如何出租的问题,售楼员告之那套50多平米的房间,已被一家公司整体租用6年,记者只需购买,每月就可收到5000多元的租金,用以“以租养贷”。

记者算账 :首付57万元,每月只用自掏1000多元还贷款,出租也不用自己操心,10年还完贷款,就放心收租啦!如此算来,似乎不错。

商铺:产权年限是短板

接到一个商铺电话:“地铁商铺,成熟市场,20万就能当老板。”冲着诱人的广告,记者坐上地铁1号线,直奔现场。在售商铺位于东西湖区,以经营陶瓷卫浴为主,共五层。是个大型的建材市场中的一栋楼。商铺面积大的上百平米,小的10多平米。销售员帮记者选了套35平米的商铺。因是物业代租性质,一次性代租15年,后期出租不用担心。

销售员算了笔账,商铺总价不到40万,首付25万后,贷10年,贷款15万左右,月供1600多元。购铺就受益,和上个写字楼不同,月租金2000多元,每五年调高一次,连租15年。而这个租金只是保底收益,这15年中,哪怕你的商铺一直空置,租金每年仍按总房价的6.5%给付。

但此处商铺有个很大的隐患,土地产权是从1998年至2038年。“那不是只有21年的使用权?”记者问。销售人员解释,到期土地产权可以续,一年也才几百元,没什么大问题。

记者算账 :首付25万,每月以租养贷,还有多余进账,看上去很美。可记者多方打听,关于产权的年限续费,及后期是否影响商铺的价值,相关专家的说法是“一时都说不清,没有准确的相关文件出台”。

专家提醒

听上去很美,风险不小

市场因素

1.办证费用高,70年产权住宅类的楼盘费用在1%~1.5%,商业地产在4%~5%,高3倍以上。

2.转卖过户费高,接近房价的20%。

3.管理成本高,高物业费、水电费。

持有成本高

1.首付较高,必须付全款的50%。

2.最高贷款年限10年,贷款利率上浮最低10%,投资者每月还贷压力会较大。

投资门槛高

对目前武汉商业地产投资不怎么看好,有三个原因:

1.商业供给过剩:截至2016年底,武汉已开业的购物中心数量高达56家,总商业面积达660多万平方米。从武汉登记商业面积来看,人均商业超3.1平米,是香港的2倍,商业供给阶段性过剩问题严重。

2.电商冲击:招商困难、经营吃力。

3.在快速复制的扩展之下,购物中心多数显得很“乏味”,主要体现在品牌、业态同质化。

记者这笔账算得对不对呢?为此特意请教几位在地产界摸爬滚打多年的专家,他们提醒:听上去很美,其实有风险。

说好的“包租蓝图”,可能执行难

■受访人:地产大咖、海尚云汇董事总经理梅水雄

很多商铺打着“以租养贷”的噱头售卖,但后期能否保障,存在不确定性。相比住宅而言,商铺包含所有权、经营权、使用权三方的权益,较复杂。目前的商铺市场份额也供大于求,很多开发商宣称有知名品牌进驻,且与购铺者签订的合同明确了每年返租回报,可他们的后期招商和运营出现问题,开发商若无法承担这笔资金,造成无法履行合同的,只有进入法律程序,那么无疑是件闹心的事儿。目前,武汉资深房产投资客,一般优先投资住宅,其次是公寓、商铺、写字楼。

汉口香港路附近,一写字楼门前,摆放着醒目的“买写字楼送停车位”的广告。记者苗剑 摄

专家支招

投资商业地产

多向专家打听

武汉商业地产研究专家李国政提醒打算投资商业地产的市民,一定要谨慎。投资商业地产,一定要多比对,多询问,特别要向身边做生意的朋友,租过商铺、写字楼,投资过商业地产的朋友,多了解真实情况。尽量选择口碑好,运营实力强的大开发商。

关于写字楼的投资,建议要交通便利的地段,地铁口最佳,周边有成熟的商业配套,记住三点:地段好、人流多、回报高。

关于商铺的投资,他青睐大型住宅区的底商,即住宅区一二楼的商铺。这类商铺可租可自用,依靠社区客流,成本小,较稳当。

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