记者郭佳
近两个多月来，晨报新闻热线85777777经常收到市民的投诉：骚扰电话最近增多，排名居前的是各类商铺、写字楼的促销电话：“价格不高，地段不错，还不限购、不限贷，小投资有大回报。”
“听上去那么美，可是一天几个类似电话的扎堆促销，让人感觉像是甩货!要是好卖，还用这样推销吗？”一些市民在跃跃欲试的同时，又心存疑虑。武汉商铺、写字楼为何如此促销？晨报记者近期以投资者的身份，深入武汉街头的商铺、写字楼调查。
记者探访
写字楼：主打“以租养贷”
在汉口市中心香港路附近的一处写字楼门前，摆放着醒目的“买写字楼送停车位”的广告。记者走进营销中心详问才知，要面积达到500平米才会送车位，而楼盘均价在20000元/平米以上。也就是说，总铺价要达到1000多万元，才有车位送。
得知记者想小额投资，售楼员介绍了一套50多平米的房间，总价110多万。首付57万，贷款56万，贷10年，月供6000多元（注：商业地产贷款年限仅10年）。针对将来房子如何出租的问题，售楼员告之那套50多平米的房间，已被一家公司整体租用6年，记者只需购买，每月就可收到5000多元的租金，用以“以租养贷”。
记者算账 ：首付57万元，每月只用自掏1000多元还贷款，出租也不用自己操心，10年还完贷款，就放心收租啦！如此算来，似乎不错。
商铺：产权年限是短板
接到一个商铺电话：“地铁商铺，成熟市场，20万就能当老板。”冲着诱人的广告，记者坐上地铁1号线，直奔现场。在售商铺位于东西湖区，以经营陶瓷卫浴为主，共五层。是个大型的建材市场中的一栋楼。商铺面积大的上百平米，小的10多平米。销售员帮记者选了套35平米的商铺。因是物业代租性质，一次性代租15年，后期出租不用担心。
销售员算了笔账，商铺总价不到40万，首付25万后，贷10年，贷款15万左右，月供1600多元。购铺就受益，和上个写字楼不同，月租金2000多元，每五年调高一次，连租15年。而这个租金只是保底收益，这15年中，哪怕你的商铺一直空置，租金每年仍按总房价的6.5%给付。
但此处商铺有个很大的隐患，土地产权是从1998年至2038年。“那不是只有21年的使用权？”记者问。销售人员解释，到期土地产权可以续，一年也才几百元，没什么大问题。
记者算账 ：首付25万，每月以租养贷，还有多余进账，看上去很美。可记者多方打听，关于产权的年限续费，及后期是否影响商铺的价值，相关专家的说法是“一时都说不清，没有准确的相关文件出台”。
专家提醒
听上去很美，风险不小
市场因素
1.办证费用高，70年产权住宅类的楼盘费用在1%~1.5%，商业地产在4%~5%，高3倍以上。
2.转卖过户费高，接近房价的20％。
3.管理成本高，高物业费、水电费。
持有成本高
1.首付较高，必须付全款的50%。
2.最高贷款年限10年，贷款利率上浮最低10%，投资者每月还贷压力会较大。
投资门槛高
对目前武汉商业地产投资不怎么看好，有三个原因：
1.商业供给过剩：截至2016年底，武汉已开业的购物中心数量高达56家，总商业面积达660多万平方米。从武汉登记商业面积来看，人均商业超3.1平米，是香港的2倍，商业供给阶段性过剩问题严重。
2.电商冲击：招商困难、经营吃力。
3.在快速复制的扩展之下，购物中心多数显得很“乏味”，主要体现在品牌、业态同质化。
记者这笔账算得对不对呢？为此特意请教几位在地产界摸爬滚打多年的专家，他们提醒：听上去很美，其实有风险。
说好的“包租蓝图”，可能执行难
■受访人：地产大咖、海尚云汇董事总经理梅水雄
很多商铺打着“以租养贷”的噱头售卖，但后期能否保障，存在不确定性。相比住宅而言，商铺包含所有权、经营权、使用权三方的权益，较复杂。目前的商铺市场份额也供大于求，很多开发商宣称有知名品牌进驻，且与购铺者签订的合同明确了每年返租回报，可他们的后期招商和运营出现问题，开发商若无法承担这笔资金，造成无法履行合同的，只有进入法律程序，那么无疑是件闹心的事儿。目前，武汉资深房产投资客，一般优先投资住宅，其次是公寓、商铺、写字楼。
汉口香港路附近，一写字楼门前，摆放着醒目的“买写字楼送停车位”的广告。记者苗剑 摄
专家支招
投资商业地产
多向专家打听
武汉商业地产研究专家李国政提醒打算投资商业地产的市民，一定要谨慎。投资商业地产，一定要多比对，多询问，特别要向身边做生意的朋友，租过商铺、写字楼，投资过商业地产的朋友，多了解真实情况。尽量选择口碑好，运营实力强的大开发商。
关于写字楼的投资，建议要交通便利的地段，地铁口最佳，周边有成熟的商业配套，记住三点：地段好、人流多、回报高。
关于商铺的投资，他青睐大型住宅区的底商，即住宅区一二楼的商铺。这类商铺可租可自用，依靠社区客流，成本小，较稳当。
（作者： 编辑：）
