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作者：长江日报记者廖桥
7月24日至30日，武汉市开展培育和发展住房租赁市场试点工作实施意见将进行为期7天的公示，向社会公开征求意见。
多渠道增加租赁住房供应
武汉提出，将通过鼓励新建商品房、利用现有存量房、调整部分公租房为租赁住房等方式，多渠道增加租赁住房供应。
记者注意到，此次出台的征求意见稿提出，鼓励房地产企业和住房租赁企业通过新建商品房增加租赁住房供应。
在中心城区商业、办公密集区域周边或者工业园区、产业园区集中区域，选取符合住房租赁市场需求的新建商品房项目，按照一定比例（约为10-20%）和相关要求配建租赁住房，并明确自具备交付条件之日起一定年限内（暂定为5-10年）不得进行分割转让或者分割抵押；
配建租赁住房的，可不再配建公租房；
在住房需求量大的区域，探索将新建商品房配建一定比例的租赁住房作为土地出让条件。
同时，通过新建人才公寓或者货币化保障等方式，满足新就业大学生和技术工人的住房租赁需求。在住房租赁需求矛盾突出的区域，利用“城中村”改造产业用地和工业园区用地配套建设租赁住房，引导村集体经济组织与住房租赁企业开展合作，面向社会出租。选取建成未投入使用的、不符合市场需求的非住宅项目，在规划用途调整为公寓的前提下，按照公寓标准进行重新设计，建设租赁住房，在经公安消防、国土规划部门按照公寓类标准进行消防设计审核并验收合格后，面向社会出租。引导住房租赁企业与房地产开发企业开展合作，通过将存量商品房进行整体打包、售后租赁、定制开发等方式，由住房租赁企业开展住房租赁服务，将投资性住房消费转变为住房租赁供应。
建设政府住房租赁交易服务平台
积极开展“互联网+租赁”服务，建立并完善武汉市住房租赁交易服务平台，提供住房租赁企业备案、房源信息发布和核验、企业信用体系建设、企业及从业人员星级评定、住房租赁合同网上签约等服务，推行统一的住房租赁合同示范文本。
建立住房租赁信息发布和审核标准，明确租赁双方当事人权责关系，规范住房租赁交易流程，维护租赁期限内租赁关系的稳定。
鼓励住房租赁企业开发利用移动终端（APP），推动实现住房租赁实时线上沟通和租赁交易服务评价，增加信息透明度。通过平台建设，加强对出租屋和流动人口信息的采集，建立住房租赁交易数据库，提高住房租赁市场监测分析水平，为政府决策提供数据基础；将住房租赁信用管理纳入全市信用信息公共服务平台，推动完善多部门守信联合激励和失信联合惩戒机制。
十项优惠政策扶持住房租赁市场
与此同时，武汉公积金、工商、税务、房管等部门联合推出十个大项优惠扶持政策。
其中，在公积金政策方面，职工连续足额缴存住房公积金满3个月，职工家庭在武汉无自有住房且租赁住房的，经住房租赁合同登记备案后，可提取夫妻双方住房公积金支付房租。职工租住公租房的，可按照实际房租支出全额提取住房公积金用于支付房租；租住商品住房的，可根据住房租赁市场租金水平和租住住房面积，确定用于支付房租的住房公积金提取额度。
在工商政策上，租赁企业申请营业执照，工商部门应予以支持，将“房屋租赁服务”列为其主营业务，将其列入“房地产中介服务”中的“房地产经纪服务”类。
此外，租房人还可享受相应的公共服务。今后，承租人申领居住证后，可按照《武汉市居住证服务与管理暂行办法》等有关规定享受在武汉义务教育、基本公共就业服务、基本公共卫生服务和计划生育服务、法律援助和其他法律服务等国家规定的基本公共服务。
同时，结合实际情况，适时研究出台符合条件的承租人子女就近入学等基本公共服务政策措施。
下面是征求意见稿全文
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武汉市开展培育和发展住房租赁市场试点工作的实施意见（征求意见稿）
为贯彻落实《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》（国办发〔2016〕39号）和《省政府办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》（鄂政办发[2017]18号）精神,加快培育和发展住房租赁市场，建立购租并举的住房制度，解决新市民阶段性住房需求，实现城镇居民住有所居的目标，经市人民政府同意，现就我市开展培育和发展住房租赁市场试点工作提出如下实施意见：
一、总体要求
（一）指导思想。全面贯彻党的十八大和十八届三中、四中、五中、六中全会以及中央城镇化工作会议、中央城市工作会议精神，深入学习贯彻习近平总书记系列重要讲话精神,认真落实国务院、省人民政府决策部署，加快推进“百万大学生留汉创业就业计划”，建立购租并举的住房制度，扩大住房租赁市场有效供给，支持住房租赁消费，健全以市场配置为主、政府提供基本保障的住房租赁体系，促进我市住房租赁市场健康发展。
（二）工作目标。紧紧围绕城镇居民住有所居的根本目标，按照“政府引导、市场运作、精细管理、精准服务”的原则，积极探索创新住房租赁运作方式，到2020年，基本形成渠道多元、结构合理、服务规范、制度健全的住房租赁市场体系。
二、工作措施
（一）培育住房租赁市场供应主体
1．发展住房租赁企业。鼓励武汉地产开发投资集团有限公司、市城市建设投资开发集团有限公司、武汉碧水集团有限公司等市属国资企业，以及中央所属房地产开发企业、混合所有制房地产开发企业组建或者与民营企业共同出资设立由国有资本控股、以住房租赁为主营业务的企业，充分发挥国有企业的引领和带动作用。鼓励房地产经纪机构、物业服务企业以及各类机构投资者设立专门的住房租赁企业，开展规模化、集约化、专业化住房租赁经营业务。积极引导住房租赁企业从事中小户型、中低价位的住房租赁经营服务，满足不断增长的住房租赁需求。住房租赁企业可按照《国务院办公厅关于加快发展生活性服务业促进消费结构升级的指导意见》（国办发〔2015〕85号）的有关规定，享受生活性服务业企业的有关优惠政策。（市国资委、市住房保障房管局、市工商局，排第一位部门为牵头单位，下同）
2．鼓励房地产开发企业拓展住房租赁业务。支持房地产开发企业拓展业务范围，利用已建成住房或者新建住房，以先租后售、与住房租赁企业合作等方式，开展住房租赁业务，发展租赁地产。（市住房保障房管局）
3．支持和规范个人出租住房行为。鼓励个人依法出租自有住房，规范个人出租住房行为，支持个人委托住房租赁企业和住房租赁中介机构出租自有住房。（市住房保障房管局、市公安局）
（二）建设政府住房租赁交易服务平台
积极开展“互联网+租赁”服务，建立并完善武汉市住房租赁交易服务平台，提供住房租赁企业备案、房源信息发布和核验、企业信用体系建设、企业及从业人员星级评定、住房租赁合同网上签约等服务，推行统一的住房租赁合同示范文本。建立住房租赁信息发布和审核标准，明确租赁双方当事人权责关系，规范住房租赁交易流程，维护租赁期限内租赁关系的稳定。鼓励住房租赁企业开发利用移动终端（APP），推动实现住房租赁实时线上沟通和租赁交易服务评价，增加信息透明度。通过平台建设，加强对出租屋和流动人口信息的采集，建立住房租赁交易数据库，提高住房租赁市场监测分析水平，为政府决策提供数据基础；将住房租赁信用管理纳入全市信用信息公共服务平台，推动完善多部门守信联合激励和失信联合惩戒机制。（市住房保障房管局、市工商局、市公安局）
（三）多渠道增加租赁住房供应
１．鼓励房地产企业和住房租赁企业通过新建商品房增加租赁住房供应。在中心城区商业、办公密集区域周边或者工业园区、产业园区集中区域，选取符合住房租赁市场需求的新建商品房项目，按照一定比例（约为10-20%）和相关要求配建租赁住房，并明确自具备交付条件之日起一定年限内（暂定为5-10年）不得进行分割转让或者分割抵押；配建租赁住房的，可不再配建公共租赁住房（以下简称公租房）；在住房需求量大的区域，探索将新建商品房配建一定比例的租赁住房作为土地出让条件。同时，通过新建人才公寓或者货币化保障等方式，满足新就业大学生和技术工人的住房租赁需求。在住房租赁需求矛盾突出的区域，利用“城中村”改造产业用地和工业园区用地配套建设租赁住房，引导村集体经济组织与住房租赁企业开展合作，面向社会出租。选取建成未投入使用的、不符合市场需求的非住宅项目，在规划用途调整为公寓的前提下，按照公寓标准进行重新设计，建设租赁住房，在经公安消防、国土规划部门按照公寓类标准进行消防设计审核并验收合格后，面向社会出租。引导住房租赁企业与房地产开发企业开展合作，通过将存量商品房进行整体打包、售后租赁、定制开发等方式，由住房租赁企业开展住房租赁服务，将投资性住房消费转变为住房租赁供应。（市国土规划局、市住房保障房管局、市公安局）
２．鼓励住房租赁企业、房地产经纪机构通过存量房市场增加供应。鼓励住房租赁企业收购或者长期租赁闲置的非住宅项目，将其改建为集中式公寓，并调整相关规划手续。引导规范房地产经纪机构长期租赁闲置的住房，在符合我市有关最小出租单位、居住人数、承租面积和消防安全管理规定的基础上，将其改造为分散式公寓，进行统一装修、统一经营。（市住房保障房管局、市国土规划局）
3．将部分公租房源调整为租赁住房向社会出租。在住房租赁需求较为集中，且已建、在建公租房已满足保障家庭需求的区域，将部分公租房源调整为社会类租赁型住房，在确保政府拥有产权的前提下，由各区人民政府选择符合条件的住房租赁企业开展规模化经营，面向社会出租，不再限定租赁对象。（市住房保障房管局）
（四）完善公租房保障机制
1．推进公租房保障货币化。转变公租房保障方式，实行住房实物保障和租赁货币化补贴并举，支持公租房保障对象通过住房租赁市场租房，对符合条件的家庭给予住房租赁货币化补贴。完善住房租赁货币化补贴制度，结合住房租赁市场租金水平和公租房保障对象实际情况，合理确定住房租赁货币化补贴标准。（市住房保障房管局）
2．提高公租房运营保障能力。采取政府购买服务或者政府和社会资本合作（PPP）模式，将现有政府投资和管理的公租房交由住房租赁企业运营管理，不断提高公租房管理和服务水平。将符合公租房准入条件的在我市稳定就业的外来务工人员、新就业大学生和青年专业技术人员，纳入公租房保障范围。（市住房保障房管局）
（五）加大住房租赁政策支持力度
１．规划、土地支持政策。探索通过租赁、先租后让等方式供应租赁住房开发项目建设用地，新建租赁住房项目的土地出让金可分期支付。在符合城市规划和有关规定的条件下，在不影响城市功能和城市整体风貌的前提下，允许通过规划论证将宾馆、酒店、写字楼等商业用房改建为租赁住房，其土地使用年限和容积率不变，土地用途调整为居住用地，调整后不再补交土地出让金，经改建的租赁住房不得分割产权出售。（市国土规划局）
2．税收优惠政策。在增值税优惠政策方面：对一般纳税人出租在实施营改增试点前取得的不动产，允许选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算缴纳增值税；对属于单位和个体工商户的小规模纳税人出租不动产（不含个体工商户出租住房）按照5%的征收率计算缴纳增值税；对个人（包括个体工商户）出租住房的，减按1.5%的征收率计算缴纳增值税；对小规模纳税人出租不动产（含住房）月收入不超过3万元的，在2017年底之前可按照有关规定免征增值税；对房地产中介机构提供住房租赁经纪代理服务的，一般纳税人适用6%的增值税税率，小规模纳税人按照3%的征收率缴纳增值税。在企业所得税优惠政策方面：对自2017年1月1日至2019年12月31日，年应纳税所得额低于50万元（含50万元）的小型微利企业，其所得减按50%计入应纳税所得额，按照20%的征收税率缴纳企业所得税；企事业单位、社会团体以及其他组织捐赠住房作为公共租赁住房，符合税收等有关法律法规规定的，对其公益性捐赠支出在年度利润总额12%以内的部分，准予在计算应纳税所得额时扣除。在房产税优惠政策方面：对个人出租住房，按照4%的征收税率征收；对企事业单位、社会团体以及其他组织按市场价格向个人出租用于居住的住房，减按4%的征收税率征收。（市地税局、市国税局）
３．工商支持政策。住房租赁企业申请营业执照，工商部门应予以支持，将“房屋租赁服务”列为其主营业务，将其列入“房地产中介服务”中的“房地产经纪服务”类。（市工商局）
4．住房公积金优惠政策。职工连续足额缴存住房公积金满3个月，职工家庭在我市无自有住房且租赁住房的，经住房租赁合同登记备案后，可提取夫妻双方住房公积金支付房租。职工租住公租房的，可按照实际房租支出全额提取住房公积金用于支付房租；租住商品住房的，可根据住房租赁市场租金水平和租住住房面积，确定用于支付房租的住房公积金提取额度。（武汉住房公积金管理中心）
5．保障承租人享有公共服务政策。承租人申领居住证后，可按照《武汉市居住证服务与管理暂行办法》等有关规定享受在我市义务教育、基本公共就业服务、基本公共卫生服务和计划生育服务、法律援助和其他法律服务等国家规定的基本公共服务。同时，结合实际情况，适时研究出台符合条件的承租人子女就近入学等基本公共服务政策措施。（市公安局、市教育局、市人力资源社会保障局、市卫生计生委、市司法局）
6．财政支持政策。将符合条件的住房保障家庭通过住房租赁企业租赁住房，作为利用社会存量房提供公租房保障的方式，对承租保障家庭给予一定的住房租赁货币化补贴，并在保障性安居工程专项资金中予以安排。（市财政局、市房管局）
7．金融支持政策。协调国家政策性银行和部分商业银行安排一定贷款额度，对从事租赁住房建设和经营的房地产开发企业，提供长期贷款支持；对将已竣工的库存商品住房转化为出租房屋的房地产开发企业，金融机构要给予贷款支持。协调商业银行积极开展住房租金收益权质押贷款业务，支持企业多渠道融资。（市金融工作局）
8．住房保障政策。鼓励从租赁市场筹集公租房房源。按照“租补分离”的原则，引导和支持住房保障家庭通过租赁市场解决住房问题，由政府给予租金补贴。（市住房保障房管局、市财政局）
9．配套政策。将非住宅改造为租赁住房的，必须在符合燃气安全和相关技术规范的前提下使用燃气。土地用途调整为居住用地，其用水、用电、用气由水、电、气经营企业核实为民用性质的，按民用价格标准执行；存在混合性质情况的，应分表计量，未分表计量的，由供用双方协商混合用量比例，执行分类价格。（市水务集团、武汉供电公司、市燃气公司，市城乡建设委、市住房保障房管局、市国土规划局、市公安消防局）
10．落实推进房地产投资信托基金（REITs）试点政策。鼓励房地产开发企业和住房租赁企业发行房地产信托投资基金，吸引社会化投资，多渠道筹集资金。（市金融工作局、市国税局）
（六）加强住房租赁管理和服务
1．建立住房租赁企业的准入和资质管理体系。在试点工作期间内，住房租赁企业应具备以下条件：办理工商注册登记，取得营业执照；有房地产经纪资质且经房管部门备案；经营的出租屋不少于1000间（暂定），且承租时间不少于5年（暂定）；住房租赁合同应按规定到房管部门备案；企业员工不少于30人（暂定）。（市住房保障房管局）
2．规范住房租赁行为。房屋租赁双方要按照相关法律法规和合同约定履行义务。出租人应当保证住房和室内设施符合出租要求，对承租人履行消防安全职责情况进行监督；在房屋租赁合同期限内，无正当理由不得解除合同，不得单方面提高租金，不得随意克扣押金。承租人应当按照合同约定使用房屋和室内设施，配合物业服务企业做好住宅物业的消防安全工作，并按时缴纳租金。加大对违规装修改造出租房屋、违规群租等行为的监管和查处力度。（市住房保障房管局、市公安局、市城管委）
3．建立部门间信息共享机制。通过武汉市住房租赁交易服务平台，将房屋租赁合同登记备案信息与税务、金融、住房公积金、工商、公安、社会治安综合治理、教育、人力资源社会保障、卫生等主管部门共享，各主管部门验证房屋租赁合同登记备案信息后，落实租赁主体相关税收、信贷优惠政策，并依法依规提供居住证、入学、社保、医保、住房保障等公共服务。（市住房保障房管局）
4．强化流动人口和出租屋管理。从事长期住房租赁的企业和专营机构，应当按照相关规定进行房屋租赁登记备案，将出租房源和承租人信息上报相关部门，并在综治、公安、消防、房管等部门指导下，协助做好流动人口和出租屋管理工作。（市公安局、市住房保障房管局）
三、组织实施
（一）加强组织领导。成立市培育和发展住房租赁市场领导小组（以下简称领导小组），由市人民政府分管副市长任组长，市住房保障房管、城乡建设、发展改革、国资、国土规划、财政、税收、金融、工商、公安、消防、城管等部门负责人为成员，全面负责组织协调和统筹推进全市培育和发展住房租赁市场试点工作。领导小组下设办公室，在市住房保障房管局办公；建立部门协同配合的工作机制，具体负责相关工作的落实和督办。市住房保障房管局新设立住房租赁管理处，负责住房租赁市场的统筹管理工作。
（二）完善政策措施。领导小组各成员单位应当按本方案的要求，成立专班，研究制定有针对性的支持政策和配套措施，增强培育和发展住房租赁市场各项政策措施的系统性、整体性、协同性。
（三）开展试点工作。选择武汉东湖新技术开发区、武汉经济技术开发区为住房租赁试点区域。由市住房保障房管局牵头组织相关单位，根据企业运营规模、资金实力、运营能力、信用等因素，选择不少于5家国资企业、5家民营房地产开发企业、10家住房租赁企业，作为住房租赁规模化经营试点企业，争取于2017年底之前实现住房租赁项目落地，新增租赁住房7000间，面积不少于30万平方米。
（四）强化宣传引导。积极宣传政策，鼓励企业积极投入住房租赁行业；加强舆论引导，积极引导消费者树立理性住房消费观念，为培育和发展住房租赁市场营造良好氛围。
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（作者： 编辑：刘建维）
