作者：长江日报记者胡继权
8月30日，坐标南京。
这天，住建部召集广州、深圳、南京、武汉等12个开展住房租赁市场试点的城市举行工作推进会，交流研讨这项工作的进展等情况。武汉市在这次会上也作了发言。
武汉的发言主要涉及平台搭建、项目落地、扶持政策、人才安居工程等多个方面。其中既有按照国家统一要求的发布文件等规定动作，也有武汉早已开展又正好与中央不谋而合的一些举措，比如“双百万工程”中的大学生公寓，首批550人已经入住了。
根据8月29日市政府印发的《关于开展培育和发展住房租赁市场试点工作的实施意见》，到2020年，武汉基本形成渠道多元、结构合理、服务规范、制度健全的住房租赁市场体系。
到那时候，武汉的租房时代就将到来：买房不再成为新市民对楼市的唯一刚性需求，买不起或不想买房的人也能安心地长期租房。
期待“丈母娘要买房”不再是影响小情侣们感情的决定因素。
敲黑板：为什么要发展租赁市场
一切的指导思想，都来源于“房子是用来住的，不是用来炒的”的重要精神。
相信很多人特别是年轻人都有租房经历，其中有着不愉快经历的人为数众多。
“包租婆”的存在既是房地产市场具有投资价值的体现，也是很多人最终下定决心买一套“自己的房子”的重要动机。
更何况那些动辄加价、赶人、坑人的黑中介、黑房东，简直就是“逼人快点买房”的节奏了。
如果有一个稳定、透明、公平且数量巨大的公共租赁住房市场，既给租房者尤其是新市民以从容的买房心态，又打消了“买房出租有暴利”的幻想，是不是就能够一定程度上还原住房的居住属性呢？
去年12月21日，中央第十四次财经领导小组会议上，习近平总书记发表“加快和规范住房租赁市场，坚决抑制房地产泡沫”的重要讲话，并明确了“要把握住房的居住属性，以满足新市民住房需求为主要出发点，以建立购租并举的住房制度为主要方向，以市场为主满足多层次需求，以政府为主提供基本保障”的原则。
今年7月18日，住建部等九部委发布《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，并在全国范围内确定了包括武汉在内的12个首批培育和发展住房租赁市场的试点城市。
8月28日，国土资源部、住建部又联合发文，将武汉列入《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》。
各地组建“大房东平台”的工作就此正式启动。
扛使命：武汉为什么两次进入国家视野？
12个培育和发展住房租赁市场试点城市：广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆
13个开展利用集体建设用地建设租赁住房试点城市：北京、上海、沈阳、南京、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、广州、佛山、肇庆、成都
在住房租赁试点这件事上，住建部等有关部委为何两次选中武汉？
市房管局相关负责人认为：
首先，自上而下看，武汉符合“人口流入、大中城市”这两个基本标签。
第二，在开展住房购租并举的房地产市场结构上，武汉早有准备。
比如，武汉在多年的保障房建设尤其是公租房建设和管理中，积累了大量经验。全市约11万套公租房对应了15个运营管理机构，大量房企尤其是国企参与租赁式住房的建设，可谓是住房租赁工作的“老司机”了。
此外，通过连续几年的大规模胶囊房整治，武汉基本摸清了租房市场的状况，对租赁市场的供求、问题、监管及解决方案均有较为成形的经验。
同时，武汉还注意总结经验、发散思考、形成成果。
去年，武汉市房管局就曾委托华中师范大学进行了《深化住房制度改革建立购租并举的住房制度研究——以武汉为例》的课题研究，详细分析了武汉市住房租赁市场的供求特征，提出了深化改革、建立购租并举的住房制度的具体政策建议。研究报告有130多个图表，抽样了2000份问卷，经湖北省住房与改革发展研究会、武汉社会科学院、武汉大学等专家论证，研究成果具有创新性、前瞻性，在该领域研究中居于领先水平。
正是有着实践与理论经验的结合，武汉得以进入中央部委相关工作的视野范围。
动作快：开门施政、迅速行动、政策诱人
武汉，千万人口的超大城市、世界上在校大学生最多的城市，有着国际化、现代化、生态化的国家中心城市梦想，既敢为人先，又胸怀开放。
在国务院、省政府相继发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》后，武汉并没有闭门造车。
7月24日，武汉政府委托市房管局发文，就开展住房租赁市场试点实施意见征求社会意见。
8月15日至19日，在省政府办公厅、省住建厅等组织下，武汉等四城市房管局相关负责人赴广州、肇庆、佛山、深圳、上海、杭州六个城市，调研学习其他城市在住房租赁市场上的经验，内容涉及管理体制、国有平台搭建、信息平台建设、房源筹集渠道、租赁住房改建情况和租购同权政策等多个方面。
这次学习让武汉在住房租赁方面“脑洞大开”。比如，广州市在大型中介机构、物业公司、居委会设有6000余家房屋租赁备案点，并每年公布一次租金参考价格，防止租价乱报乱涨；深圳市的人才安居公司注册资本金达1000亿，专门负责租赁住房的建设管理；杭州拟建立智慧住房租赁监管服务平台，具有实人认证、核验房源、信用体系、网上支付等全互联网化功能……
综合各方面情况和意见，武汉于8月29日正式印发执行《关于开展培育和发展住房租赁市场试点工作的实施意见》，明确了鼓励租赁市场六大方面共24条工作措施，其中包括规划土地支持、税收优惠、工商支持、住房公积金、保障承租人享有公共服务、住房保障、金融支持、配套政策、落实推进房地产投资信托基金试点等九项非常具体的优惠政策。
看未来：大租房平台是楼市的稳定剂、压舱石
哪些企业有望成为大房东？
一石激起千层浪。自从武汉鼓励发展住房租赁市场的消息发布以后，新市民满心盼、房企踊跃响应。
武汉市首先选择市保障性住房投资建设有限公司、武汉城投置业有限公司、武汉城投房产集团有限公司、武汉轨道交通建设有限公司、武汉地铁资源经营有限公司和武汉机场综合发展总公司6家国有企业作为国有住房租赁平台公司。
同时，吸引民营、混合所有制房企和住房租赁企业参与。目前，万科、龙湖、金地等大型房地产公司，以及全市规模较大的7家住房租赁企业也纳入租赁试点企业名录库。
房子从哪里来？
武汉今年的目标是筹集7000间、30万平方米的租赁房源，主要采取国有平台集中新建、商品房项目配建、现有房源改造、市场购买、市场包租等方式筹集房源。
截至目前，全市租赁住房项目库共有35个项目，房源11351套（间），其中市场租赁项目10个，7546套；人才安居项目25个，3805套。民企中，龙湖地产已确定将包租的东湖高新区联投青年城292套已建成商品住房，全部用于租赁。
同时，5年内武汉将留住100万大学生，建设250万平方米、5万套租赁住房，形成20万人的租住规模。
大概在哪些地方？
租赁住房房源优先选择轨道交通沿线和新市民相对集中的中心城区、开发区、工业园区布点，与产业发展、人才安居、公共租赁住房保障、城中村改造相结合。
目前主要集中在两个开发区，一些商业改住宅项目也会出现市中心地段，但上市时间尚未确定。比如，地铁资源经营有限公司率先拿出3个地铁站点配套用房项目，约1698套（间）房屋用于租赁试点；城投房产集团发挥长期经营国有公房的优势，拿出1个项目、98套存量房改造成公寓出租。
租赁房源有哪些优势和不足？
优势：租赁房源全部由大房东掌握，信息透明、价格公道、房源稳定、可以长租。
美中不足：由于今年住房租赁处于试点起步阶段，7000套目标房源以集中式房源为主，就近性和选择余地受到一定限制。
对房地产市场、对购房者心态的正向影响
投资买房者：作为一项影响房地产市场全局的战略措施，大力发展租赁房市场，特别是长租房源占据主流地位后，买房出租获暴利的投资逻辑将减弱甚至消失，对削减住房市场的投资需求有重要意义；
租房者：新市民如果能够得到很有品质和保障的租住房，购房的意愿也会降低，从而减少市场上的购房需求；
开发商：通过优惠鼓励政策，房地产企业最终也能认识到，持有而不是销售住宅同样能获利，从而改变以往“短平快、卖了走人”的开发模式，将住宅建设中心回归到重视建筑品质和改善居住环境的房地产开发本源上来。
租房者、购房者、开发商三者如果都能稳定心态，住房市场就有望恢复其居住的本来属性。投资的少了，租房的多了，房价就有希望稳定下来。
（作者： 编辑：李琛）
