图为：青山一写字楼背后冷清的停车场
楚天都市报讯 楚天都市报记者朱泽 实习生吕莉莉
火热的武汉商品住宅市场背后，写字楼却遭遇去库存难题。青山一栋甲级写字楼，2014年4月入市，至今已销售和租赁的占比不到10%，开发商急得跳脚。专业机构报告指出，武汉甲级写字楼今年上半年新增供应量是去年全年的三倍，需求却减少三分之一，预计下半年写字楼空置率将超过30%。
写字楼市场供求失衡为何越来越严重？武汉如何破解写字楼去库存这一难题？楚天都市报记者近日进行了探访。
［租售冷清］
一写字楼入驻率不足一成
8月14日上午，青山和平大道一栋写字楼前广场上，摆放着两块巨幅广告，推介该甲级写字楼的各项优势，不过围观者并不多。
楚天都市报记者观察发现，与一般的甲级写字楼不同，该栋楼里并没有白领进进出出的繁忙景象，大楼后的立体车库及地下车库里车辆也寥寥无几。
一楼大堂的销售接待人员告诉记者，该楼于2014年4月开盘入市，至今已卖得差不多了。记者询问，既然卖得差不多了，为何两年多过去了，还没有多少企业入驻办公？她表示，相关手续尚未办完，正在加紧办理中。
然而，记者获得的一份内部数据显示，该楼总建筑面积约5万平方米，入市以来销售46套共约3000平方米，租赁约2400平方米，目前整体入驻率为7.6%。
该甲级写字楼开发商对记者表示，租售情况不理想，他们之前也未料到，如今回过头来看，原因主要有三：青山区为工业区，第三产业特别是高端服务业比重不高，随着武钢效益下滑，其上下游企业数量及盈利显著减少，潜在的与钢铁相关企业客户大量流失；该楼覆盖的范围距离徐东及中北路较近，客户竞争非常激烈。
［开发火热］
徐东大街同时建6座写字楼
长江二桥武昌桥头到岳家嘴约3公里的徐东大街道路两旁，几年前很难找到一处像样的写字楼。记者近日探访发现，如今新长江汇通广场、中冶南方大厦、联发国际大厦、东湖国贸大厦等不少于6处写字楼在建，总体量约50万平方米，未来如何入市消化，成为一道摆在开发商面前的难题。
武汉一位知名房企内部高管向记者表示，大规模上马写字楼并非开发商所愿。据了解，近年来，武汉但凡招拍挂出让大型地块时，即使是住宅用地也要有一定的商业比例，商业占比一般为20%甚至更高。2014年之前武汉住宅限购时，为规避限购，开发商也很热衷开发商业，于是很多大型项目都以城市综合体的形象面世，社区商业加写字楼则成为标配。
谈及商业地产尤其是商务地产过剩的源头，中国指数研究院华中分院市场研究总监李国政表示，有些区政府仅以自己区域的财政税收、商务环境来考量，而不是从城市发展全局的需要来制定城市规划与建设指标，这势必会产生重复建设，从而造成写字楼空置率居高不下等一系列问题。
［市场研判］
下半年写字楼空置率将超30%
不仅仅是青山这种偏离核心商务区的写字楼遇冷，汉口建设大道一带传统商务区附近的写字楼也不太好出手。
昨日，楚天都市报记者探访建设大道一栋甲级写字楼，销售顾问告诉记者，该楼今年初入市，目前约出售了30%，“需求不多，不太好卖。”
8月3日，全球最大的商业地产服务和投资公司世邦魏理仕发布专业报告，盘点今年上半年武汉优质写字楼市场：截至今年上半年，武汉写字楼市场共迎来20.4万平方米的新增供应，累计总体量到达265万平方米。甲级写字楼上半年新增供应15.6万平方米，已远远超越2015年全年的4.7万平方米。受经济增长持续放缓影响，部分写字楼项目工程进度缓慢、预租情况不理想，因而推迟交付。
而在市场需求方面，政策和监管措施收紧，使P2P等民营金融企业用房需求较2015年有所回落。经济大环境趋紧、增速放缓也迫使部分内资企业更加注重成本控制。在供需双重因素影响下，今年上半年，武汉优质写字楼市场消化量较去年同期下降33.4%，仅有10.9万平方米。
预计2016年下半年，武汉将迎来超过40万平方米新增写字楼供应，主要位于外围地区或非集中商务区，市场存量将会进一步攀升，空置率将超过30%。
［解决办法］
“商改住”有待市场认可
为解决这一难题，企业家们也在奔走呼吁。在今年武汉市两会上，湖北省房地产业协会副会长、钰龙集团董事长喻惠平建议，武汉市商业地产库存巨大，急需利用政策，从规划龙头开始进行“商改住”，从供给侧进行结构性调控。
这一难题也得到了国务院的重视。今年6月3日，国务院发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，允许商业用房按规定改建为租赁住房，土地用途调整为居住用地，土地使用年限和容积率不变。
仲量联行分析认为，目前，“商改住”的细则尚未出台，但对写字楼去库存是一大利好。第一，相对偏远的写字楼，商改住之后，可提升办公楼入驻率。第二，写字楼做公寓出租效果更好，开发商可实现稳定的现金流，减轻资金压力。第三，中低端写字楼改为住宅之后，剩下就是高端写字楼能更好地满足高端客户需求。
不过，对于尚未出执行细则的“商改住”政策，也有业内人士持保留态度，认为这不是解决写字楼库存问题的根本之道。因为大部分项目“商改住”后，由于集中供应、改造成本过高因素，仍会面临销售或经营压力。另一方面，商业地产的居住条件各方面都不如小区房，“商改住”的改造效果也受到限制，租客不见得愿意花更多的钱去住一个条件更差的地方。
（作者： 编辑：周婵）
