10月22日上午，未来城购物中心内，扶梯空空荡荡，少有人气。本报记者刘源摄
长江商报消息买铺，买的是租赁权？返租，只返1年就断了？219名投资人走上维权路
守着街道口黄金地段的未来城购物中心开业两年多，却是生意萧条，大量商铺关门（详见昨日本报A10-11报道）。
昨日，洪山法院第八审判庭的一起诉讼，牵出了未来城的“过去”。诉讼的原告，是未来城的业主，也是该购物中心“买铺返租”、非产权式商铺营销模式的受害者。
自去年8月开始，买铺的219名投资人称上当受骗，走上了维权道路。
买铺，买的是商铺产权还是商铺租赁权？法庭上对此争议颇多，目前开发商已承诺退款，110名投资人接受了退钱协议。
凑80多万元买铺
合同却是“租赁商铺20年”
2011年7月，未来城购物中心建成，在武汉一公众媒体上连续推出了商铺销售广告，“左手买铺、右手收租”、“50万起，满租，带约销售，8%稳定回报”、“百余品牌商家抢驻，未开先旺+坐享30年高收益”……
看完广告，市民涂先生拉着妻子前往未来城一探究竟，“整个售楼部内都是看铺的人，十分火爆。”他回忆，当场交钱签约者甚多，售楼小姐说，商铺可办理最高五成银行按揭贷款，年投资回报率8%，3年后租金回报还会递增，即便是空铺，也会获得保底价每月100元的回报。
涂先生夫妇当即签订了认租书，交纳定金5万元。8月10日，售楼小姐通知不能办贷款，涂先生东挪西借84.5万，购买了未来城B1层087商铺，与开发商水务地产湖北有限公司签订《商铺租赁合同》，又与未来城商业投资管理有限公司（简称未来城管理公司）签订《商铺委托经营管理合同》。
合同上怎么是租商铺而不是买商铺？涂先生称，当时售楼小姐曾回答“为配合公司避税，先签租赁合同”。
而所谓的租赁合同，也只是签个名，相关数据都是开发商填的。涂先生拿到租赁合同时发现，他“被”租赁商铺6年，付了6年租金，另外还付了14年近60万的保证金，从第7年开始，租金从保证金中扣除。租赁期限为20年，届满前再续订10年，不需再次缴纳租赁费。
涂先生称，他曾向开发商要求将租赁合同换成买卖合同，但至今仍未成功。
“坐享30年高收益”
却只领了1年租金
买铺变成了租铺，一些投资者转而期望能获得日益高涨的租金收益。
投资者张女士购买了一间小铺，当年11月30日，她收到首笔返租款1761.33元。去年8月初，未来城管理公司将当年前三个季度的返租款打到了她的银行账户上。从那以后，再也没有返租款进账。
跟张女士一样，投资者孙女士和刘先生合伙购买的商铺，同样在去年8月8日后就再未收到返租款了。
记者近日在未来城购物广场看到，B1层不少商铺关门，整层铺面难见人影。这也解释了商铺投资人为何无法收到返租。
要铺无望，一些投资者转而要钱，要追回自己的本金。今年8月，20多名投资者向法院递交诉状，要求撤销租赁合同及委托经营合同、返还购铺款及利息。
涂先生的代理律师介绍，此前，投资者李女士向律师咨询后，在1年诉讼期限内以商业欺诈向法院起诉获得支持，目前已拿到了开发商返还的买铺款。其他的投资人因为过了商业欺诈的诉讼期限，只能以合同“显失公平”“重大误解”等起诉。
■焦点
1 “买铺”买的是什么？
被告方：买的是租赁权和经营权原告方：开发商存在诱骗、误导行为
记者查看涂先生等人的《租赁合同》及《商铺委托经营管理合同》发现，两份合同中均未提到商铺所有权、产权等字样，只有租赁、租金、委托经营管理等字样。显然，这两份合同并未涉及商铺的产权买卖，这与当初的公众媒体及开发商发单宣传的“左手买铺、右手收租”大相径庭。
昨日庭上，开发商代理人程红霞表示，投资者买铺买的是商铺租赁权和经营权。
对此，北京盈科律师事务所武汉分所律师刘大桥辩论称，公众媒体广告内容与佩戴徽章、穿工作服的售楼小姐宣传的“买铺收租、8%回报率”等内容一致，诱使投资者买铺，加上两份合同同时签订，根本没时间仔细看合同条款，更不谈是没多少专业优势的普通市民。因此，开发商存在诱骗、误导行为，让投资者产生重大误解。
原告方一位代理人湖北首义律师事务所律师孙勇认为，从媒体宣传到售楼小姐口头宣传，应成为合同的一部分，因此，投资者购买商铺就是买的产权，根据行业惯例，无销售租赁权一说，而租赁关系中无定金一说，定金存在于买卖关系中。从情理上讲，也没有人会进行丧失本金的投资行为。
2 《委托经营合同》须与《租赁合同》同时签订？
原告方：存在胁迫被告方：经营权集中是常规做法
北京盈科律师事务所武汉分所刘怡律师表示，两份合同必须同时签订，且必须是与开发商（水务地产湖北有限公司）的全资子公司（未来城管理公司）签订委托经营管理合同，存在胁迫。
对此，开发商及商管公司的代理人辩称，两份合同是在平等自愿的前提下签订的，投资者完全知晓合同内容，合同内容不构成重大误解；至于保证金过高，是租赁合同中双方约定的，不违反法律规定。
至于“胁迫签订商铺委托经营管理合同”，该代理人称，将经营权相对集中，是业态通常表现，是为了形成统一规划管理，市场培育初期若不这样做，市场难成气候，会成为菜市场的。
3开发商为什么不愿出售商铺产权？
原告方：层高不达标不能办产权证被告方：未正面回应
开发商水务地产湖北有限公司称，楼盘开发取得了相应手续，整个建筑合法。那么，开发商为什么不愿意出售商铺产权呢？
有律师称，曾向武汉房管部门咨询过，因为地下商铺层高不达标，不能办理产权证。面对记者“能否办两证”咨询，水务地产湖北有限公司相关人士未正面回应。
■动态
目前已有110名投资人接受退钱协议
开发商一张姓人士称，此次纠纷中涉及219名投资者，经多方协调，目前已有110人接受了退钱协议。
据了解，去年，未来城管理公司曾向洪山区政府递交书面说明，称经营户经营不善及撤铺，导致投资人未收到返租款要求解除合同，因涉及金额巨大，为筹集资金，公司决定按两年半分四次退款，并给予其未退款同期银行活期存款利率补偿。
“我们是一次性全额交给开发商，凭什么要分两年四次退给我们？”涂先生等多名投资者要求，开发商应一次性返还买铺款。
对此张姓人士称，公司的钱处于投资中，不管哪家公司，都不可能一次性拿出这么多钱支付的。
目前，此案还在法院审理中，开发商及未来城管理公司和一些投资者都表示愿意接受调解。
投资者买铺买的是商铺租赁权和经营权。
——开发商代理人程红霞
从媒体宣传到售楼小姐口头宣传，应成为合同的一部分，因此，投资者购买商铺就是买的产权。根据行业惯例，无销售租赁权一说，而租赁关系中无定金一说，定金存在于买卖关系中。从情理上讲，也没有人会进行丧失本金的投资行为。
——原告方代理律师孙勇
（作者： 编辑：李琛）
